MENU

Umowa deweloperska

Z dniem 29 kwietnia 2012 r. zaczęła obowiązywać Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r. poz. 1377 ze zm.). Zasadniczą przyczyną uchwalenia przepisów tej tzw. ustawy deweloperskiej było postanowienie sygnalizacyjne Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 sierpnia 2010 r. Trybunał zwrócił uwagę na obecność luki prawnej dotyczącej stosunków między stronami umowy deweloperskiej i brak wystarczającej ochrony praw po stronie nabywców mieszkań.

Negatywne zjawiska zachodzące na rynku nieruchomości, w szczególności częste upadłości firm deweloperskich i wywołane wskutek tego straty finansowe osób, które nabywały domy, czy lokale od tych firm, skłoniły ustawodawcę do zmian legislacyjnych. Funkcjonująca od 2012 roku ustawa ma na celu regulowanie zasad ochrony praw nabywcy, w stosunku do którego deweloper zobowiązuje się ustanowić odrębną własność lokalu mieszkalnego i przenieść własność tego lokalu   na nabywcę, albo przenieść na nabywcę własność nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość (jak stanowi przepis art. 1 Ustawy deweloperskiej). W komentarzach doktryny prawa pojawiają się głosy, że przepisy Ustawy deweloperskiej słusznie podążają za rozwiązaniami prawnymi funkcjonującymi w wielu państwach europejskich.

Przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej zadawano pytania, czy umowę deweloperską można oceniać jako umowę przedwstępną lub nawet na równi z nią. Na skutek licznych wątpliwości i w rezultacie praktyki obrotu gospodarczego, w którym funkcjonowały różne treści tzw. umów przedwstępnych deweloperskich, w przedmiocie tej problematyki stanowisko niejednokrotnie zajmowały sądy powszechne.

Rzeczywiście, umowa deweloperska bywa określana jako umowa przedwstępna zawierana z deweloperem. Zadaniem umowy deweloperskiej jest związanie stron umowy – dewelopera i nabywcę – i ochrona wykonania transakcji przez te strony w przyszłości. Stanie się to, gdy deweloper będzie mógł wydać konkretną nieruchomość (lokal, albo dom). Przeniesie wtedy na nabywcę prawo własności, a nabywca uiści wcześniej cenę za nabywaną nieruchomość.

Kluczowe okazało się stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 25 lipca 2013 r. (sygn. akt II CSK 575/12) omawiającym podstawowe różnice zachodzące pomiędzy tymi umowami oraz następstwa ich zawarcia. Sąd Najwyższy doszedł do wniosku, że umowa deweloperska różni się od umowy przedwstępnej przede wszystkim tym, że kształtuje prawa i obowiązki stron w ramach procesu inwestycyjnego, odmiennie regulując chociażby kwestię zapłaty ceny przez kupującego.

Podobnie jak umowa przedwstępna, umowa deweloperska pojawia się zawsze obok umowy przyrzeczonej (przenoszącej prawo własności nieruchomości wobec nabywcy). Jednocześnie umowa deweloperska nakłada na nabywcę obowiązek realizacji płatności na poczet ceny, chociaż prawo własności nieruchomości znajdzie się po stronie nabywcy dopiero w momencie zawarcia umowy przyrzeczonej. Strony umowy, a zatem deweloper i kupujący, na podstawie tej umowy zobowiązują się, że w przyszłości zawrą umowę, dzięki której zostanie wyodrębniony lokal i dokona się przeniesienie jego własności na osobę kupującego.

Ustawa deweloperska zawiera własne instrumenty ochrony stron danej umowy. W zależności od wskazania stron deweloper powinien zagwarantować: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową, czy otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Umowa deweloperska powinna zostać zawarta pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego, co stanowi jednocześnie podstawę dla wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać zrealizowane przedsięwzięcie deweloperskie.

Umowa deweloperska zawiera m.in.:

  • określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej,
  • cenę nabycia prawa,
  • informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach,
  • określenie położenia, a także określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy,
  • określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku,
  • określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper,
  • wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
  • informacje dotyczące: a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku, b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę towarzystwa ubezpieczeń, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji,
  • numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone,
  • termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego,
  • określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej,
  • wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  • oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią,
  • termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  • informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje,     albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody,
  • zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Deweloper ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku niespełnienia  przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub w wysokości wskazanej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że brak realizacji przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest rezultatem wystąpienia tzw. siły wyższej. Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej także w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego, albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, o którym traktuje przepis art. 1 Ustawy deweloperskiej, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej sześćdziesięciu dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest efektem działaniem siły wyższej.

© 2005-2018 Zawiślak & Partners in Law

Kancelaria Prawna Magdalena Zawiślak & Partners in Law ul. Kaliska 23 lok. U1, 02-316 Warszawa tel. (22) 101 09 40 fax: (22) 101 09 59 kancelaria@partnersinlaw.pl