Spory o odszkodowanie za bezumowne zajmowanie nieruchomości po zakończeniu najmu należą do dość częstych w polskiej praktyce sądowej. Kwestia, czy takie sprawy dotyczą praw rzeczowych na nieruchomości, czy raczej deliktów cywilnych, zyskała ostatnio nowe światło za sprawą Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Wyrok TSUE z 10 lipca 2025 r. w sprawie C-99/24 (Chmieka) dostarcza odpowiedzi na istotne pytania dotyczące podstaw jurysdykcji w przypadku sporów transgranicznych.

Tło sprawy – wieloletnie zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego

Punktem wyjścia była sytuacja prawna jednego z mieszkań w Koszalinie. W 1994 r. zawarto umowę najmu lokalu, którą następnie wypowiedziano, a w 2007 r. zapadł wyrok eksmisyjny. Mimo orzeczenia sądu, lokal nie został opuszczony. W związku z tym Gmina Miejska Koszalin wystąpiła z pozwem o zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, które toczyło się przed sądem polskim. Jedna z pozwanych, zamieszkała już w Niderlandach, zakwestionowała jurysdykcję sądu polskiego.

Sąd w Koszalinie, mając wątpliwości co do właściwości międzynarodowej, zwrócił się do TSUE z pytaniami prejudycjalnymi, których rozstrzygnięcie miało kluczowe znaczenie nie tylko dla tej konkretnej sprawy, ale i dla szeroko rozumianej praktyki orzeczniczej w sprawach podobnego rodzaju.

TSUE: Odszkodowanie za bezumowne zajmowanie lokalu to sprawa deliktowa, nie rzeczowa

Trybunał jednoznacznie przesądził, że żądanie zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie mieści się w zakresie pojęcia “spraw dotyczących praw rzeczowych” na gruncie art. 22 pkt 1 rozporządzenia Bruksela I (nr 44/2001). Oznacza to, że nie można w takich sprawach automatycznie przyjmować jurysdykcji sądów państwa, w którym położona jest nieruchomość.

TSUE uznał, że powództwo o odszkodowanie w tej sytuacji nie opiera się na prawie rzeczowym, lecz na delikcie – bezprawnym działaniu polegającym na korzystaniu z lokalu bez zgody właściciela. Innymi słowy, nie chodzi o ustalenie prawa do nieruchomości, lecz o naprawienie szkody wyrządzonej przez bezumowne zajęcie lokalu.

Co ważne, Trybunał zauważył, że taka sytuacja nie wymaga przeprowadzenia specjalistycznych ustaleń co do stanu prawnego nieruchomości ani zastosowania lokalnych norm prawa rzeczowego.

Jurysdykcja deliktowa i miejsce powstania szkody

Na gruncie art. 5 pkt 3 rozporządzenia Bruksela I, powództwa deliktowe można wytaczać przed sądem miejsca, w którym doszło do zdarzenia wywołującego szkodę. W kontekście omawianej sprawy oznacza to, że sądy polskie zachowują jurysdykcję, ponieważ szkoda powstała wskutek bezumownego korzystania z lokalu położonego w Polsce.

TSUE podkreślił, że fakt przebywania pozwanej poza granicami Polski nie wyklucza możliwości skutecznego wytoczenia powództwa przez gminę przed sądem krajowym – to w Polsce bowiem znajduje się miejsce, w którym doszło do zdarzenia będącego podstawą roszczenia.

Wykluczenie jurysdykcji na podstawie art. 6 pkt 1 Bruksela I

Trybunał wskazał również, że w analizowanym przypadku nie zaistniały przesłanki pozwalające na zastosowanie art. 6 pkt 1 rozporządzenia, który dopuszcza pozwanie kilku osób przed sąd miejsca zamieszkania jednego z pozwanych. Nie wykazano bowiem, aby między poszczególnymi roszczeniami zachodziła tak ścisła więź, że uzasadniałaby ona wspólne rozpoznanie spraw w celu uniknięcia sprzecznych rozstrzygnięć.

Wnioski praktyczne

Wyrok TSUE niesie ze sobą kilka ważnych implikacji:

1. Roszczenia odszkodowawcze za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie należą do spraw rzeczowych, lecz do spraw deliktowych, co ma wpływ na ocenę jurysdykcji międzynarodowej.
2. Sądy polskie mogą orzekać w takich sprawach, nawet gdy pozwany zamieszkuje w innym państwie UE, jeżeli szkoda powstała na terytorium Polski.
3. Dla zastosowania jurysdykcji wyłącznej z art. 22 pkt 1 Bruksela I konieczne jest, aby sprawa dotyczyła praw rzeczowych w ścisłym rozumieniu, czego nie spełniają roszczenia wynikające z deliktu.
4. Samo wspólne zajmowanie lokalu przez kilka osób nie wystarcza do przyjęcia jurysdykcji z art. 6 pkt 1, jeżeli nie zachodzi tożsamość podstaw faktycznych i prawnych ich odpowiedzialności.

Podsumowanie

Wyrok w sprawie Chmieka stanowi cenną wykładnię dotyczącą granic jurysdykcji w sprawach o zapłatę z tytułu bezumownego zajmowania lokali. Dla praktyków prawa oznacza to przede wszystkim możliwość skuteczniejszego dochodzenia roszczeń przed polskimi sądami, nawet jeśli osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego przebywają za granicą. To również przypomnienie, że rozróżnienie pomiędzy prawem rzeczowym a zobowiązaniowym (czy szerzej – deliktowym) ma zasadnicze znaczenie nie tylko na gruncie prawa materialnego, ale i procesowego.