MENU

Kiedy zawrzeć umowę przedwstępną

Kiedy zawrzeć umowę przedwstępną?

Umowa przedwstępna ma celu odsunięcie w czasie, ale i zabezpieczenie zawarcia w przyszłości właściwego kontraktu. Najczęściej jest ona nawiązywana przy transakcjach sprzedaży nieruchomości oraz rzeczy ruchomych.

Co to jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna, regulowana ptrzez przepisy Kodeksu cywilnego, to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (art. 389 § 1 k.c.). Tym samym, na jej podstawie kontrahenci  zobowiązują się do zawarcia w przyszłości innego, ściśle oznaczonego kontraktu, a więc tzw. umowy przyrzeczonej.

Wykonaniem zobowiązania z umowy przedwstępnej będzie więc zawarcie określonej w jej treści umowy docelowej po upływie pewnego okresu czasu.

Kiedy zawrzeć umowę przedwstępną?

Umowę przedwstępną najczęściej zawiera się, kiedy z różnych powodów zawarcie umowy docelowej (ostatecznej) nie jest w danym momencie możliwe.

Na ogół ma to miejsce, gdy nie wszystkie elementy, które to umożliwiają  są jeszcze gotowe – na przykład osoba deklarująca chęć zakupu mieszkania czy samochodu nie uzyskała jeszcze kredytu bankowego lub dana rzecz nie jest gotowa do sprzedaży, gdyż wymaga remontu, naprawy, ulepszenia lub „wyjaśnienia” sytuacji prawnej, przykładowo przeprowadzenia postępowania spadkowego, aby sprzedający stał się jej pełnoprawnym, jedynym właścicielem. W takiej sytuacji umowa przedwstępna wyznacza okres czasu, w ciągu którego wszystkie te elementy mają zostać „wyprostowane”, dzięki czemu będzie możliwe zawarcie umowy ostatecznej, a więc właściwej umowy sprzedaży, przenoszącej własność rzeczy na nabywcę. Stanowi więc ona formę jej „zarezerwowania” do tego czasu, na przykład konkretnego domu, mieszkania, samochodu czy jachtu, etc.      

Jaka powinna być forma umowy przedwstępnej?

Żadne obowiązujące przepisy prawa nie wymagają dla ważności umowy przedwstępnej jakiejkolwiek formy szczególnej. Tym samym, wystarczy zachowanie zwykłej postaci pisemnej, także gdy jej przedmiotem jest nieruchomość. W tym zakresie, w pełni skuteczna będzie jedynie pisemna umowa przedwstępna sprzedaży, pomimo, iż przepisy prawa wymagają do zawarcia umowy właściwej formy aktu notarialnego.

Co więcej – teoretycznie umowa przedwstępna może zostać zawarta nawet w postaci ustnej, co jednak zdecydowanie nie jest zalecane z uwagi na brak odpowiedniej mocy dowodowej takiej formy.

Dlatego też forma pisemna jest absolutnym minimum, gdyż umożliwia ona posłużenie się nią przed sądem jako dowodem na treść ustaleń stron, w razie gdyby pomiędzy nimi doszło do sporu na tym tle.

Przede wszystkim jednak forma zawarcia umowy przedwstępnej wpływa na jej zakres wynikających z niej skutków prawnych. 

Jeżeli bowiem umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 k.c.). Występuje więc wówczas tzw. „silniejszy skutek umowy przedwstępnej”, który znacząco rozszerza możliwości strony, dochodzącej swoich praw z takiego kontraktu. Tak więc, jeśli zamierzasz kupić nieruchomość, lepiej będzie, jeśli zawrzesz umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, gdyż taka właśnie forma jest wymagana dla umowy zobowiązującej do przeniesienia jej własności (art. 158 k.c.).  

W przypadku gdy umowa przedwstępna nie spełni powyższego warunku, następuje tzw. „słabszy skutek umowy przedwstępnej”. Polega on na tym, iż jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od tego, druga z nich może żądać jedynie naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na jej nawiązanie (art. 390 § 1 k.c.). Tym samym, nie będzie ona mogła dochodzić zawarcia umowy, jaką przewidywał kontrakt przedwstępny, a przysługiwać jej będzie jedynie roszczenie odszkodowawcze.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Przy zawieraniu umowy przedwstępnej, powinieneś pamiętać, że powinna ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 1 k.c.). Prawidłowo skonstruowana umowa przedwstępna powinna zawierać następujące elementy:

  • wskazanie daty i miejsca jej zawarcia,
  • dokładne opisanie przedmiotu umowy,
  • wskazanie ustalonej przez strony jego ceny nabycia lub chociaż określenie podstaw i zasad jej ustalenia w umowie przyrzeczonej,
  • podaniem terminu jej uiszczenia,
  • sprecyzowanie obowiązku uiszczenia przez kupującego zaliczki bądź zadatku, a także przewidzianych przez strony kar umownych na wypadek niewykonania umowy,
  • opisanie przyczyn warunków odstąpienia od umowy.

Umowa przedwstępna powinna zawierać także termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, w tym wypadku przenosząca własność (art. 389 § 2 k.c.).