Najem okazjonalny jest instytucją prawa cywilnego o charakterze szczególnym, której konstrukcja ma na celu ograniczenie negatywnych konsekwencji klasycznego modelu najmu lokalu mieszkalnego. Poprzez wprowadzenie dodatkowych wymogów formalnych oraz elementów zabezpieczających wykonanie zobowiązań najemcy, ustawodawca dążył do zapewnienia właścicielom lokali większej skuteczności w egzekwowaniu swoich praw, przy jednoczesnym zachowaniu standardów ochrony lokatorów wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów.

Charakterystyka i podstawa prawna najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny może być zawarty wyłącznie przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Umowa ta, w świetle art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, dotyczy najmu lokalu mieszkalnego i musi zostać zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Celem ustawodawcy przy wprowadzeniu tej instytucji było stworzenie narzędzia pozwalającego osobom prywatnym na wynajem lokali z zachowaniem zwiększonego poziomu ochrony przed ewentualnym nadużyciem ze strony najemcy, przy jednoczesnym utrzymaniu standardów ochrony lokatora wynikających z przepisów ustawy.

Wymogi formalne umowy najmu okazjonalnego

Skuteczność i ważność umowy najmu okazjonalnego uzależniona jest od spełnienia określonych w ustawie wymogów formalnych.
Zgodnie z art. 19a ust. 2 ustawy, do umowy powinny zostać dołączone następujące dokumenty:

1. Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy;
2. Wskazanie przez najemcę innego lokalu mieszkalnego, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3. Oświadczenie właściciela lokalu, o którym mowa w pkt 2, zawierające zgodę na zamieszkanie najemcy, przy czym podpis tego właściciela powinien być notarialnie poświadczony.

Brak któregokolwiek z powyższych elementów powoduje, że umowa traci status najmu okazjonalnego, co skutkuje stosowaniem ogólnych przepisów o najmie, a tym samym – utratą uprawnień ochronnych przewidzianych dla tej instytucji.

Obowiązek zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego

Właściciel lokalu zobowiązany jest, na mocy art. 19b ust. 1 ustawy, do zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Niedopełnienie tego obowiązku powoduje, iż umowa traci walor najmu okazjonalnego i traktowana jest jako zwykła umowa najmu.

Zgłoszenie umowy do organu podatkowego ma charakter nie tylko fiskalny, lecz również gwarancyjny – stanowi bowiem potwierdzenie, że stosunek najmu ma charakter transparentny i został zawarty zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Podsumowanie

Najem okazjonalny stanowi efektywny mechanizm ochrony praw właściciela lokalu mieszkalnego, pozwalający na utrzymanie równowagi między interesem wynajmującego a ochroną lokatora.
Z uwagi na formalny charakter tej instytucji, niezwykle istotne jest dochowanie wszystkich wymogów ustawowych, w tym prawidłowe sporządzenie załączników i terminowe zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego.

W praktyce, odpowiednio przygotowana umowa najmu okazjonalnego umożliwia skuteczne i szybkie odzyskanie lokalu w przypadku niewywiązywania się najemcy z obowiązków umownych, co czyni tę formę najmu szczególnie rekomendowaną w obrocie prywatnym.