Podział nieruchomości odgrywa bardzo dużą rolę w obrocie prawnym i gospodarczym. Instytucję tę trzeba rozpatrywać w pięciu płaszczyznach, gdyż tyle właśnie jest jej rodzajów.

Jakie są rodzaje podziału nieruchomości?

Jak wspomniałem powyżej istnieje pięć rodzajów podziału nieruchomości:

• prawny (cywilny),
• wieczystoksięgowy,
• geodezyjny (ewidencyjny),
• quad usum (do korzystania),
• z urzędu.

Podział prawny (cywilny) 

Stanowi on przeniesienie przez właściciela nieruchomości prawa własności jej części na inną osobę. Wcześniej musi z niej zostać wydzielona odpowiadająca jej działka gruntu w trybie podziału geodezyjnego. Podział taki może nastąpić na przykład na podstawie umowy cywilnoprawnej sprzedaży, darowizny, orzeczenia sądu lub dziedziczenia nieruchomości przez kilku spadkobierców, którzy w efekcie stają się jej współwłaścicielami. 

Podział wieczystoksięgowy 

Jego istotą jest albo wyłączenie wyodrębnionych działek gruntu z istniejącej księgi wieczystej i utworzeniu dla nich nowych osobnych ksiąg wieczystych o odrębnym charakterze bądź na włączenie do innej istniejącej księgi wieczystej nieruchomości, nabytej przez jej nowego właściciela. Technicznie odbywa się on przez dokonanie odpowiednich skreśleń bądź wpisów w księgach wieczystych.

Podział geodezyjny (ewidencyjny)

Polega on na fizycznym wyodrębnieniu pewnej liczby działek ewidencyjnych z nieruchomości, bez dokonywania zmiany jej właściciela. Jest on przeprowadzany w trybie postępowania administracyjnego lub sądowego. Odbywa się to na podstawie projektu podziału (mapy podziałowej) sporządzonej przez uprawnionego geodetę.

Podział quad usum (do korzystania)

Następuje on na umowy pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości o sposobie korzystania z rzeczy wspólnej zawartej w formie aktu notarialnego. Dotyczyć to może jedynie współwłasności łącznej, a nie ułamkowej, a więc w sytuacji, w której współwłaściciele mają łączne prawo do całej nieruchomości, nie zaś do jej ułamkowych części z osobna. Tym samym, w wyniku takiego podziału nie dochodzi do wyodrębnienia poszczególnych działek czy części nieruchomości. Na podstawie zawartej umowy współwłaściciele ustalają kto i w jaki sposób może korzystać z danej części nieruchomości wspólnej. 

Podział z urzędu

Jest on regulowany wprost w art. 97 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 344 z późn. zm.), Zgodnie z nim, podziału nieruchomości można dokonać z urzędu, jeżeli: 

• jest on niezbędny do realizacji celów publicznych,
• nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana w użytkowanie wieczyste. 

Przykładem celu publicznego, uzasadniającego przeprowadzenie takiego podziału może być wydzielanie gruntu, na którym mają powstać drogi publiczne.

Jakie są warunki podziału nieruchomości?

Zgodnie z art. 93 w/w aktu prawnego, podziału nieruchomości można dokonać tylko wtedy, gdy jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego.

Podział jest niedopuszczalny, jeśli nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej (art. 93 ust. 3 ustawy).

Ograniczeniom w podziale podlegają także nieruchomości wykorzystywane lub przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne i leśne (art. 92 ust. 1 ustawy).