Scalanie nieruchomości polega na połączeniu odrębnych działek gruntu w jedną całość. Jego celem jest przeprowadzenie ich ponownego podziału, z zachowaniem proporcji odnośnie powierzchni, lecz z dokonaniem zmiany w zakresie ich usytuowania. Wskutek tego każdy podmiot, dysponujący dotychczas prawem do ściśle określonej powierzchni nieruchomości, otrzymuje prawo do takiej samej powierzchni gruntu, lecz położonej w innej lokalizacji. 

Proces scalania regulowany jest przez ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 344 z późn. zm.).

Jakie są warunki scalania nieruchomości?

Scalenia nieruchomości dokonuje gmina w celu realizacji założonej polityki przestrzennej na jej terenie. Wdraża się je w sytuacji, gdy nadmierne rozdrobnienie działek oraz ich niekorzystne ukształtowanie uniemożliwia dokonanie ich zagospodarowania w sposób określony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Scalanie takie można zastosować jedynie do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne i leśne. Nie jest on dopuszczalny w stosunku do tych nieruchomości, które zostały objęte postępowaniem scaleniowym na podstawie ustawy o scalaniu i wymianie gruntów (art. 101 ustawy).

Scalenia i podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:

• są one położone w granicach obszarów określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo 
• wystąpią o to właściciele lub użytkownicy wieczyści posiadający ponad 50% powierzchni gruntów, które są objęte tymi procesami (art. 102 ust. 1 oraz 2 ustawy).

O przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości decyduje rada gminy w drodze uchwały. Określa się w niej granice zewnętrzne gruntów, które są nimi objęte. Jego szczegółowe warunki określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Musisz wiedzieć, że zabudowane części nieruchomości mogą być objęte przedmiotową uchwałą, tylko za zgodą ich właścicieli lub użytkowników wieczystych (art. 102 ust. 4 ustawy). 

Uczestnikami postępowania w sprawie scalenia i podziału nieruchomości są właściciele i użytkownicy wieczyści oraz samoistni posiadacze nieruchomości, które są nim objęte (art. 103 ust. 1 ustawy).

Pod względem technicznym, powierzchnię każdej nieruchomości objętej scaleniem i podziałem pomniejsza się o powierzchnię niezbędną do wydzielenia działek gruntu pod nowe drogi lub pod poszerzenie dróg istniejących. Następuje to proporcjonalnie do powierzchni wszystkich nieruchomości, które są tym objęte oraz do ogólnej powierzchni działek gruntu wydzielonych w tym właśnie celu.

W zamian za nieruchomości objęte scaleniem i podziałem każdy z dotychczasowych właścicieli lub użytkowników wieczystych otrzymuje nieruchomości odpowiednio na własność lub w użytkowanie wieczyste. Muszą one składać się z takiej liczby działek gruntu wydzielonych w wyniku przeprowadzenia scalenia i podziału, a których łączna powierzchnia jest równa powierzchni dotychczasowej jego nieruchomości, która została pomniejszona. W przypadku, gdy nie ma możliwości przydzielenia im nieruchomości o powierzchni w pełni równoważnej, za różnicę powierzchni dokonuje się odpowiednich dopłat w gotówce. Zasadę tę stosuje się także odpowiednio do samoistnych posiadaczy nieruchomości.