Umowa o roboty budowlane została odrębnie uregulowana w Kodeksie cywilnym (KC – Dz. U. z 1964 r. poz. 63 ze zm.) w przepisach od art. 647 do 658. Są to regulacje obejmujące inwestycje budowlane, które wiążą się z opracowaniem projektu i z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Przepisy te odnoszą się także do remontu budynków lub budowli, które zostały wpisane do rejestru zabytków. Umowa o roboty budowlane jest zawierana między dwoma stronami, czyli między inwestorem i wykonawcą. Strony umowy stają się zobowiązane do realizacji względem siebie określonych zobowiązań. Wykonawca zobowiązuje się do oddania opisanego w umowie obiektu wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do podjęcia wymaganych prawem czynności związanych z przygotowaniem robót, a zatem przekazania terenu i projektu budowlanego. Ponadto, inwestor zobowiązany jest do odebrania pracy i zapłaty umówionego wynagrodzenia dla wykonawcy.

Podstawą umożliwiającą zawarcie umowy o roboty budowlane jest dokumentacja projektowa. Dla wykonawcy jest to dokumentacja o kluczowym znaczeniu, ponieważ wynika z niej zakres  przewidywanych robót. Typowy kontrakt budowlany powinien składać się z poniższych elementów:

• przyjęta przez inwestora oferta wykonawcy (opracowana w oparciu o projekt i informacje udostępnione przez inwestora) co do wykonania prac za określoną cenę i w określonym czasie,
• list zatwierdzający zamawiającego,
• porozumienie kontraktowe,
• dokumentacja o projekcie (rysunki, specyfikacje techniczne itp.).

Do kontraktu trzeba też załączyć całą korespondencję z wykonawcą z okresu przetargowego. Najistotniejszym – obok dokumentacji projektowej – jest jednak porozumienie kontraktowe określane również umową lub kontraktem. Jest to pewnego rodzaju plan działania dla wykonawcy oraz dla inwestora w trakcie rzeczywistego wykonania inwestycji. W tekście umowy powinny zostać zawarte wszelkie kwestie odnoszące się do realizacji przedmiotowego obiektu budowlanego, a przede wszystkim:

• przedmiot umowy o roboty budowlane,
• obowiązki stron umowy o roboty budowlane,
• termin realizacji umowy o roboty budowlane,
• zasady przejęcia robót w umowie o roboty budowlane,
• zasady wynagrodzenia w umowie o roboty budowlane,
• rodzaj zabezpieczenia umowy o roboty budowlane,
• zasady odpowiedzialności za wady,
• zasady odstąpienia od umowy.

Niezbędne jest precyzyjne określenie obiektu, który powstanie. Konieczne jest jednoznaczne określenie, na podstawie jakiego projektu oraz gdzie zostanie zlokalizowany. W dokumencie umowy trzeba ująć oznaczenie nieruchomości, a także podać numer pozwolenia na budowę. Podstawowym obowiązkiem po stronie wykonawcy jest zrealizowanie obiektu budowlanego w zgodzie z projektem   i ze sztuką budowlaną. Dodatkowo, inwestor zobowiązany jest do dostarczenia wykonawcy niezbędnych dokumentów oraz do terminowej zapłaty wynagrodzenia. Z reguły inwestycje budowlane przeprowadzane są w systemie generalnego wykonawstwa. System ten działa w ten sposób, że umowa jest podpisywana z tzw. generalnym wykonawcą, który następnie zleca poszczególne zakresy robót budowlanych (żelbety, instalacje sanitarne itd.) odpowiednim podwykonawcom.

W tym miejscu warto przywołać nową regulację z art. 647¹ Kodeksu cywilnego, która weszła w życie na mocy Ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 roku o zmianie niektórych ustaw w celu ułatwienia dochodzenia wierzytelności. Ma to ważne znaczenie z punktu widzenia bezpieczeństwa finansowego inwestora i zmniejszenia ryzyka dwukrotnej zapłaty za raz zrealizowane roboty. Zgodnie z § 1 tego artykułu, inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych. Przesłanką solidarnej odpowiedzialności jest dokonanie zgłoszenia przez generalnego wykonawcę lub samego podwykonawcę szczegółowego przedmiotu robót powierzonych podwykonawcy. Zgłoszenie musi zostać złożone przed przystąpieniem do wykonywania tych robót. Jest                    to właściwe do zapewnienia podwykonawcy solidarnej odpowiedzialności.

Głównym impulsem dla wprowadzenia nowelizacji były wątpliwości natury interpretacyjnej i zmienna praktyka orzecznicza w sądach rozstrzygających sprawy podwykonawców odnośnie zapłaty wynagrodzenia bezpośrednio od inwestorów. A zatem po nowelizacji nie ma już ustawowego obowiązku przedstawiania inwestorowi przez wykonawcę umowy podwykonawczej przy dokonaniu zgłoszenia podwykonawcy. Dla pojawienia się solidarnej odpowiedzialności inwestora wystarczy określenie w zgłoszeniu (lub w umowie) szczegółowego przedmiotu robót zleconych podwykonawcy i brak sprzeciwu ze strony inwestora w terminie trzydziestu dni.

Należy podkreślić, że postanowienia zawarte w umowie o roboty budowlane, które są sprzeczne z treścią przepisu art. 647¹ KC, stają się z mocy prawa nieważne. Mając to na uwadze, w interesie inwestora leży czuwanie nad procesem zatrudniania przez generalnego wykonawcę podwykonawców oraz kontrola stanu rozliczeń. W pewnych sytuacjach może okazać się zasadne użycie procedury płatności bezpośrednich do podwykonawców. Jeżeli inwestor nie posiada stosownie przygotowanego personelu, czy doświadczenia w tej tematyce, warto zatrudnić konsultanta, który będzie sprawdzał stan rozliczeń na budowie.

Jeżeli inwestor w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia mu zgłoszenia zgłosił podwykonawcy i generalnemu wykonawcy sprzeciw odnośnie wykonywania tych robót                przez podwykonawcę, to wówczas odpowiedzialność solidarna nie będzie miała miejsca. Zgłoszenie, o którym traktuje przepis, nie będzie wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych realizowanych przez oznaczonego podwykonawcę.

Inwestor udziela wykonawcy (generalnemu wykonawcy) gwarancji zapłaty za roboty budowalne celem zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych. Gwarancją zapłaty jest gwarancja bankowa lub gwarancja ubezpieczeniowa, jak również akredytywa bankowa lub poręczenie ze strony banku udzielone na zlecenie inwestora. Strony ponoszą w równych częściach udokumentowane koszty zabezpieczenia wierzytelności. Nie jest także możliwe ograniczenie prawa wykonawcy, czy wyłączenia poprzez czynność prawną prawa do żądania od inwestora gwarancji zapłaty. Odstąpienie inwestora od umowy wywołane żądanie wykonawcy przedstawienia gwarancji zapłaty zostało uznane przez ustawodawcę za bezskuteczne.

Termin realizacji umowy o roboty budowlane

W umowie należy dokładnie wskazać wszystkie daty kluczowe dla realizacji projektu, czyli datę przekazania placu budowy, datę rozpoczęcia robót budowlanych przez wykonawcę oraz termin zakończenia prac i przekazania ukończonej inwestycji inwestorowi. Ważne jest również, aby w załącznikach do umowy pojawił się harmonogram robót, który powinien zawierać:

• daty kluczowe dla całego projektu,
• przewidywany termin realizacji każdego etapu prac,
• kolejność, w której wykonawca zaplanował prowadzić roboty.

Nie budzące wątpliwości określenie najważniejszych dla projektu dat ma zasadnicze znaczenie dla późniejszej kontroli odnośnie przebiegu inwestycji i ewentualnego naliczania kar umownych za zaistniałe opóźnienie.

Zasady przejęcia robót w umowie o roboty budowlane

Trzeba w sposób precyzyjny opracować zasady co do przejęcia robót przez inwestora. Ma to istotne znaczenie chociażby w kwestii biegu gwarancji i odpowiedzialności za wady. Przyjmuje się jako zasadę, że inwestycja zostaje przejęta po jej ukończeniu i otrzymaniu przez wykonawcę pozwolenia  na użytkowanie obiektu. Istnieje również możliwość przejmowania robót odcinkami, gdy pozwala na to specyfika danego projektu i takie są wymagania ze strony inwestora.

Wynagrodzenie w umowie o roboty budowlane

Każdy kontrakt budowlany powinien ustalać cenę kontraktowej i wyjaśniać sprawy płatności. Cena kontraktowa stanowi sumę wartości wszystkich prac. Warto ustalić, czy jest ona ryczałtowa,  czy też wyliczana w oparciu o kosztorys powykonawczy.

Wykonawca (generalny wykonawca) robót budowlanych może w każdym czasie żądać od inwestora gwarancji zapłaty do wysokości ewentualnego roszczenia z tytułu wynagrodzenia wynikającego z umowy oraz robót dodatkowych lub koniecznych do wykonania umowy, zaakceptowanych na piśmie przez inwestora. Jeżeli wykonawca (generalny wykonawca) nie otrzyma oczekiwanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie, nie krótszym niż czterdzieści pięć dni, uprawniony jest do odstąpienia od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia

W przypadku, gdyby wykonany obiekt uległ zniszczeniu lub uszkodzeniu wskutek wadliwości dostarczonych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń, albo w efekcie wykonania robót według wskazówek inwestora, wykonawca może domagać się umówionego wynagrodzenia lub jego odpowiedniej części, jeżeli uprzedził inwestora o niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia obiektu, albo jeżeli mimo zachowania należytej staranności nie mógł ustalić wadliwości przekazanych przez inwestora materiałów, maszyn lub urządzeń.

Do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu, albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.