Na czym polega umowa przedwstępna? Odpowiedź na to pytanie zawiera Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. poz. 93), zgodnie z którym umowa przedwstępna to taka, w której jedna ze stron    lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (umowy przyrzeczonej). Sensem umowy przedwstępnej jest zatem zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy, której istotne postanowienia będą ujęte w umowie przedwstępnej.

Tytułem przykładu, można powiedzieć, że umowa przedwstępna w odniesieniu do kupna – sprzedaży mieszkania może być zawarta w dowolnej formie. Polskie prawo nie wymaga sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego. Jednak w sytuacji, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, sposób sporządzenia umowy przedwstępnej odgrywa dość istotną rolę. Przygotowanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego stwarza po stronie zainteresowanej zawarciem umowy właściwej uprawnienie do dochodzenia takiej umowy przyrzeczonej, a nawet przymusowego uzyskania zawarcia umowy właściwej, kiedy druga strona uchyla się od tego.

Gdy umowa zawarta była z pominięciem notariusza stronie zainteresowanej zawarciem umowy sprzedaży przysługuje tylko roszczenie o wypłatę odszkodowania. Jest to roszczenie w zakresie szkody, która ją dotknęła, ponieważ liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Naturalnie celem zawarcia umowy właściwej sprzedaży nieruchomości niezbędna pozostaje forma aktu notarialnego.

Ważność umowy przedwstępnej nie jest związana z formą, w jakiej została zawarta. Nie jest też uzależniona od formy wymaganej przez przepisy prawa dla ważności umowy przyrzeczonej. Z uwagi na to strony nie muszą zachować formy aktu notarialnego lub innej szczególnej formy, a umowa może zostać zawarta także w formie ustnej lub w sposób dorozumiany (co wyjaśnia wyrok SA w Gdańsku z 3 grudnia 2015 r., I ACa 642/15). Jednakże przepisy faworyzują w pewnym zakresie stronę uprawnioną do domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej właśnie w przypadku zachowania formy szczególnej. Strona uprawniona może bowiem kierować roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej tylko wówczas, gdy umowa przedwstępna pozostaje w zgodzie z wymaganiami,             od których jest uzależniona ważność umowy przyrzeczonej, np. gdy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest sporządzona w formie aktu notarialnego (por. wyrok SA w Krakowie z 19 maja 2015 r., I ACa 1717/14).

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej

Termin ten powinien zostać wskazany precyzyjnie, czyli najlepiej przez określenie konkretnej daty lub wyznaczenie daty granicznej do zawarcia umowy przyrzeczonej. Należy podkreślić, że określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest obligatoryjne, ale kiedy druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, upraszcza to późniejsze wystąpienie z roszczeniami, które z niej wynikają. Jeżeli termin nie został określony w umowie przedwstępnej, umowa przyrzeczona powinna być zawarta w stosownym terminie wyznaczonym przez stronę, która jest uprawniona do żądania jej zawarcia. Jeżeli obie strony są uprawnione w zakresie domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich określiła inny termin, to strony są związane terminem wyznaczonym przez stronę, która wcześniej wydała stosowne oświadczenie. Ważnym pozostaje, że nie można domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli w okresie roku od zawarcia umowy przedwstępnej strony nie wskażą terminu do jej podpisania. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 grudnia 1999 r. dodaje: „Nieuzasadniona zwłoka zobowiązanego z umowy przedwstępnej do zawarcia umowy przyrzeczonej może być uznana za niewykonanie umowy w rozumieniu art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego” (II CKN 624/98).

Chcąc mieć dodatkową gwarancję, że druga strona nie uchyli się od umowy przedwstępnej, można zastosować jeszcze jeden instrument motywujący do oczekiwanego jej wykonania. Takim narzędziem pozostaje zadatek, który może być ustalony w dowolnej wysokości, ale powinien być wyznaczony na takim poziomie, aby sprzedający poważnie przemyślał swoje wycofanie się z umowy. Jego zadaniem pozostaje zdyscyplinowanie stron odnośnie dotrzymania zawartej umowy. Danie zadatku przy zawarciu umowy przedwstępnej skutkuje tym, że w przypadku uchylenia się drugiej strony od zawarcia umowy przyrzeczonej można od umowy odstąpić, a sam zadatek zatrzymać albo wnosić o podwójną jego wartość. Samo prawo zatrzymania zadatku lub żądania zapłaty podwójnej jego wartości pozostaje niezależne od tego, czy uprawniony został dotknięty szkodą i w jakiej wysokości. Gdy jednak szczęśliwie nastąpi zawarcie umowy sprzedaży w zgodzie z postanowieniami zawartymi w umowie przedwstępnej, to zadatek zostanie zaliczony na poczet ceny sprzedaży.

Zadaniem umowy przedwstępnej jest określenie istotnych założeń umowy ostatecznej. Należy wprowadzić do niej essentialia negotii, czyli przedmiot umowy, jak również wszystkie ustalenia i założenia wypracowane przez strony umowy takie jak: cena, sposób zapłaty, sposób i terminy rozliczeń, czy inne zobowiązania stron. Warto pamiętać, że w umowie przyrzeczonej można dokonać zmiany regulacji w stosunku do umowy przedwstępnej z zastrzeżeniem wyrażania zgody        przez wszystkie zainteresowane strony.

W przypadku, gdy pomimo umowy przedwstępnej, jak również wyznaczonego terminu jej zawarcia jedna ze stron postanawia się uchylić się od zawarcia umowy przyrzeczonej, wtedy stronie poszkodowanej na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego przysługuje:

• roszczenie względem naprawienia szkody, która ją dotknęła przez to, że oczekiwała na zawarcie umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że strona pokrzywdzona może żądać zwrotu wydatków powstałych wskutek zawarcia umowy przedwstępnej oraz niezbędnych wydatków wynikających z oczekiwania na zawarcie umowy przyrzeczonej,
• dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze postępowania sądowego. Aby kupujący mógł efektywnie domagać się w sądzie wydania zastępczego oświadczenia woli (orzeczenie sądu zastępuje wówczas oświadczenie woli strony zobowiązanej do sprzedaży), umowa przedwstępna musi być zawarta co najmniej w takiej formie, jakiej przepisy oczekują od umowy przyrzeczonej, czyli np. umowa sprzedaży udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością wiąże się z zachowaniem formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.

Zabezpieczeniem przyszłej transakcji może być również kara umowna użyta na wypadek uchylenia się którejś ze stron (bądź tylko jednej z nich) od zawarcia umowy przyrzeczonej. Zastrzeżenie kary umownej jest wygodne choćby z tego powodu, że w przypadku, gdy kontrahent okaże się nierzetelny, można domagać się jej zapłaty bez względu na wysokość zaistniałej szkody. Wnosząc o zapłatę kary umownej, nie trzeba więc wykazywać rozmiarów powstałej szkody, czy w ogóle faktu jej poniesienia, co daje duży komfort dla strony poszkodowanej.

Przedawnienie roszczeń związane z umową przedwstępną zostało uregulowane w przepisie art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego, który stanowi: „Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne”.