Tzw. nowa ustawa deweloperska, czyli ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2021 r., poz. 1177 z dnia 2021.06.30, dalej:  Ustawa) ureguluje wprost umowę rezerwacyjną, która dotychczas była stosowana w praktyce na zasadzie swobody umów (a nie była uregulowana  w przepisach dotychczasowej ustawy).

Umowa rezerwacyjna w rozumieniu nowej ustawy deweloperskiej to umowa między deweloperem a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

Umowę rezerwacyjną zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Umowa rezerwacyjna określa w szczególności:

1) strony, miejsce i datę zawarcia umowy;

2) cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;

3) wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;

4) okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;

5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;

6) określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Strony zawierają umowę rezerwacyjną na czas określony. W przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej, o której mowa w art. 14 ust. 2 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1027 i 2320), lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, o którym mowa w art. 3 ust. 1 tej ustawy.

Strony umowy rezerwacyjnej mogą ustalić, że zobowiązanie wynikające z tej umowy jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej.  Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.

Opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy deweloperskiej.

W trakcie trwania umowy rezerwacyjnej deweloper informuje rezerwującego o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie, wskazując czego dotyczy zmiana (nie dotyczy to zmian prospektu informacyjnego związanych z ujawnianiem roszczeń wynikających z umowy deweloperskiej oraz roszczeń o ustanowienie hipoteki przez nabywców na rzecz banków).

Opłata rezerwacyjna jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu w przypadku, gdy:

1) rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej w rozumieniu art. 4 pkt 11 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami;

2) deweloper albo przedsiębiorca nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;

3) deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.

W przypadku gdy deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości. Tak samo jest w przypadku, gdy deweloper w nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej.

W celu usunięcia wątpliwości co do zakresu możliwych roszczeń odszkodowawczych nabywcy możliwe jest wprowadzenie do umowy rezerwacyjnej kar umownych. Jeżeli umowa nie będzie zawierać zastrzeżenia o możliwości dochodzenia naprawienia szkody przewyższającej wysokość zastrzeżonej kary umownej, odpowiedzialność co do zasady ograniczona będzie wskazaną w umowie wysokością kary umownej.