Własność to jedno z podstawowych praw rzeczowych, gwarantowane przez Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 140 KC, „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa oraz rozporządzać nią.”

W praktyce jednak bardzo często zdarza się, że prawo własności nie przysługuje jednej osobie, lecz kilku – mówimy wtedy o współwłasności. To właśnie wtedy, gdy właścicieli jest więcej, najczęściej pojawiają się spory o sposób korzystania z rzeczy, jej utrzymanie czy sprzedaż.

Czym jest współwłasność?

Zgodnie z art. 195 KC, „własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).”
Każdy ze współwłaścicieli ma tzw. udział w prawie własności, wyrażony najczęściej ułamkiem (np. ½, ⅓). Udział nie dotyczy fizycznego kawałka rzeczy, ale prawa do niej jako całości.

Kodeks cywilny wyróżnia dwa rodzaje współwłasności:

• współwłasność w częściach ułamkowych – najczęstsza (np. po zakupie nieruchomości przez kilka osób),
• wspólność majątkowa małżeńska – szczególny przypadek regulowany przepisami o małżeństwie.

Jak zarządzać wspólną rzeczą?

Zasady zarządu współwłasnością określają art. 199–203 KC.

• Czynności zwykłego zarządu (np. drobne naprawy, bieżące opłaty) wymagają zgody większości współwłaścicieli, liczonej według wielkości udziałów (art. 201 KC).

• Czynności przekraczające zwykły zarząd (np. sprzedaż, wynajem, rozbudowa nieruchomości) wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 KC).

• Gdy zgody brak, każdy ze współwłaścicieli może zwrócić się do sądu, który rozstrzyga spór, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199 zd. 2 KC).

Co zrobić, gdy współwłaściciele nie mogą się porozumieć?

Spory o współwłasność często dotyczą sposobu korzystania z rzeczy, inwestycji lub sprzedaży.
Kodeks cywilny przewiduje kilka sposobów rozwiązania takich sytuacji:

1. Ustalenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej – współwłaściciele mogą zawrzeć umowę, która określa, kto i z czego korzysta (np. który współwłaściciel używa danej części nieruchomości).
   Jeśli nie ma porozumienia, sposób korzystania może ustalić sąd (na podstawie art. 201 KC).
2. Zniesienie współwłasności – najskuteczniejszy sposób zakończenia konfliktu.
   Zgodnie z art. 210 KC, „każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.”
   Może to nastąpić:
   • poprzez fizyczny podział rzeczy (np. działki),
   • poprzez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych,
   • poprzez sprzedaż rzeczy i podział uzyskanej kwoty (tzw. podział cywilny).
3. Odszkodowanie lub zwrot nakładów – jeżeli jeden współwłaściciel poniósł wydatki na rzecz wspólną lub był pozbawiony możliwości korzystania z niej, może domagać się rozliczenia (art. 207 KC).
   

Czy zniesienie współwłasności zawsze jest możliwe?

Nie zawsze. Zniesienie współwłasności nie może być sprzeczne z przepisami ustawy ani zasadami współżycia społecznego (art. 211 KC).
Jeżeli np. podział fizyczny nieruchomości jest niemożliwy lub powodowałby znaczne pogorszenie jej wartości, sąd może przyznać rzecz jednemu współwłaścicielowi ze spłatą pozostałych (art. 212 § 2 KC).

Jak wygląda procedura sądowa?

Wniosek o zniesienie współwłasności składa się do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.
We wniosku należy wskazać:

• kto jest współwłaścicielem i w jakim udziale,
• jaką propozycję zniesienia współwłasności składa wnioskodawca (np. podział fizyczny, sprzedaż),
• ewentualne rozliczenia nakładów i spłat.

Sąd, po przeprowadzeniu postępowania (z udziałem biegłego geodety lub rzeczoznawcy), wydaje postanowienie znoszące współwłasność.

Podsumowanie

Współwłasność może być źródłem poważnych sporów, zwłaszcza gdy współwłaściciele mają różne oczekiwania wobec rzeczy wspólnej.
Polski Kodeks cywilny daje jednak czytelne narzędzia do rozwiązywania takich konfliktów – od regulacji sposobu korzystania, po całkowite zniesienie współwłasności przez sąd.

Warto pamiętać, że dobrze przygotowana umowa współwłaścicieli lub profesjonalna mediacja mogą zapobiec eskalacji sporu i oszczędzić długotrwałego procesu sądowego.