Wywłaszczenie nieruchomości stosowane jest tylko i wyłącznie w wyjątkowych przypadkach. Polega ono bowiem na naruszeniu podstawowych praw, jakie przysługują każdemu obywatelowi. 

Kiedy stosuje się wywłaszczenie nieruchomości?

Kwestie związane z wywłaszczaniem nieruchomości regulowane są przez ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 344 z późn. zm.).

Ono samo polega na pozbawieniu albo ograniczeniu:

• prawa własności, 
• prawa użytkowania wieczystego lub 
• innego prawa rzeczowego na nieruchomości. 

Można go dokonać jedynie na obszarach przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Musisz wiedzieć, że wywłaszczenie może być dokonane tylko i wyłącznie, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a nie mogą one zostać nabyte w zwykły sposób, a więc w drodze umowy (art. 112 ustawy).

Co ważne, nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz:

• Skarbu Państwa albo 
• jednostki samorządu terytorialnego (art. 113 ust. 1 ustawy).

Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część. W tym drugim przypadku, jeśli pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania w dotychczasowym celu, wówczas na żądanie jej właściciela lub użytkownika wieczystego nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Następuje to w zależności od tego, na czyją rzecz ma miejsce wywłaszczenie (art. 113 ust. 3 ustawy)

W jaki sposób następuje wywłaszczenie?

Wywłaszczenie następuje w drodze postępowania, zakończonego wydaniem decyzji administracyjnej.

Organem właściwym w tych sprawach jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej (art. 112 ust. 4 ustawy).

Pierwszym krokiem, zmierzającym do wywłaszczenia, jest przeprowadzenie rokowań o nabycie w drodze umowy praw do nieruchomości, która ma być nim objęta. Odbywają się one pomiędzy starostą a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W ich trakcie może być im zaoferowana w zamian nieruchomość zamienna (art. 114 ust. 1 ustawy).

Jeśli rokowania nie przyniosą pozytywnego rezultatu, wówczas następuje wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego. Może do tego dojść nie wcześniej niż po bezskutecznym upływie 2-miesięcznego terminu do zawarcia umowy w ramach rokowań. Starosta  wyznacza go drugiej stronie na piśmie (art. 115 ust. 2 ustawy).

Wszczęcie postępowania na rzecz Skarbu Państwa następuje z urzędu, a na rzecz jednostki samorządu terytorialnego – na wniosek jej organu wykonawczego (art. 115 ust. 1 ustawy). W jego ramach starosta przeprowadza rozprawę administracyjną, a następnie wydaje decyzję o nabyciu własności nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego, która wnioskowała o wywłaszczenie. Następuje to z dniem, w którym decyzja ta stała się ostateczna (art. 118 ust. 1 oraz art. 118a ust. 1 ustawy).

Od przedmiotowej decyzji stronie przysługuje odwołanie do wojewody w terminie 14 dni od daty jej doręczenia.

Odszkodowanie

Wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej. Jego wysokość odpowiada wartości tych praw (art. 128 ust. 1 ustawy).

Zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu. W sprawach, w których wydano odrębną decyzję o odszkodowaniu, jego zapłata następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna (art. 132 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy).