Zadatek a zaliczka – jakie są różnice?

W zawieranych umowach przedwstępnych sprzedaży, strony stosują zamiennie dwie różne instytucje prawne: zadatek i zaliczkę. Nie wszyscy dostrzegają, że odmienności pomiędzy nimi mają charakter absolutnie fundamentalny. Ten artykuł ma Ci umożliwić ich spostrzeżenie.    

Co to jest zadatek?

Instytucja zadatku definiowana jest przez przepisy Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej (art. 394 § 1 k.c.).

Tak więc, z jednej strony zadatek stanowi dodatkowe zastrzeżenie umowne, którego celem jest zabezpieczenie stron przed niewykonaniem zawartego już kontraktu. Staje się ono faktem z chwilą wręczenia drugiej stronie określonej sumy pieniężnej.

Z drugiej strony, bardziej „technicznej”, zadatek jest określoną sumą pieniężną, wręczaną przez jedną ze stron drugiej z nich przy nawiązaniu umowy, w celu zabezpieczenia jej prawidłowego wykonania.

Zaznaczyć trzeba, iż w razie całkowitego wykonania umowy przez kontrahentów, zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Gdyby to jednak, z różnych przyczyn, nie było możliwe, wówczas ulega on zwrotowi w pełnej wysokości (art. 394 § 2 k.c.).

W razie rozwiązania umowy zadatek podlega zwrotowi drugiej stronie, przy czym zwracający nie ma obowiązku zapłaty sumy dwukrotnie od niego wyższej. Taką samą zasadę stosuje się w razie, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które ponoszą odpowiedzialność obie z nich (art. 394 § 3 k.c.).

Co to jest zaliczka?

Zaliczka jest określoną kwotą pieniężną, wręczaną przez jedną ze stron drugiej z nich przy zawieraniu kontraktu, w celu zaliczenia jej po wykonaniu umowy na poczet ustalonej ceny.

Zadatek a zaliczka – jakie są różnice?

Pomiędzy zadatkiem a zaliczką istnieją fundamentalne różnice. Polegają one na:

• zadatek ma na celu zabezpieczenie wykonania umowy przez jej drugą stronę, zaś zaliczka stanowi wyłącznie kwotę pieniężną wpłacaną na poczet ustalonej przez kontrahentów ceny, będąc de facto jej częścią składową – nie zapewnia ona więc ochrony realizacji nawiązanego kontraktu.

• w przypadku zaliczki, gdy świadczenie umowne drugiej strony nie zostanie spełnione, w odróżnieniu od zadatku, podlega ona zwrotowi w całości, chyba że strony postanowiły inaczej, zawierając o tym wyraźną wzmiankę w zawieranej umowie,
• dokonując zwrotu zaliczki, można odliczyć od niej wszystkie te koszty, które zostały poniesione przez daną stronę w związku z realizacją umowy. W przypadku zwrotu zadatku – nie ma takiej możliwości.

Zadatek a zaliczka – co w razie wątpliwości?

W praktyce często zdarza się sytuacja, w której przy zawarciu określonej umowy jedna strona dała drugiej pewną sumę pieniężną i nie można jednoznacznie ustalić, czy chodziło o zaliczkę, czy też zadatek.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 stycznia 2004 r. (I CK 129/03, nie publikowany) za miarodajne należy uznać takie znaczenie, zgodnie z którym jest to zadatek, a nie zaliczka.